INICIA DEMANDA POR CONSIGNACION DE ALQUILERES - IMPUESTOS

Y DEMAS RUBROS PREVISTOS EN CLAUSULAS CONTRACTUALES

 

 

SEÑOR JUEZ:

 

                                                           ...................................................................., por su propio derecho, con domicilio real en la calle .............................N*............... piso............Dto.”...” de la Ciudad de Buenos Aires y constituyendo el legal en la calle ...............................piso.............. "...." conjuntamente con mi letrado patrocinante Dr.................................................................................. ante V.S. se presenta y respetuosamente EXPONE:

      

                                                     1.- DE LA IDENTIFICACION DE LOS ACCIONADOS

                                                     1.1.- Que vengo por el presente a iniciar formal demanda sumaria de consignación de alquileres y demás rubros previstos en las cláusulas contractuales que mas adelante se explicitarán  (mal llamadas expensas) contra.....................................................................

y.....................................................................................................................ambos con domicilio real en la calle ...............................................N*................. piso..........................Dto.”.”de esta ciudad, de acuerdo con las siguientes consideraciones.-

                                                      2.- DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA

                                                      2.1.- El suscripto celebró con las accionadas contrato de locación de la finca de la calle .........................................................N*........................Piso..................Dto.”...”

de loa ciudad de ........................................................... con fecha .../..../......-

                                                      2.2.- Conforme surge de la cláusula tercera de dicho contrato se fijó un alquiler mensual de $................................

                                                      2.3.- Asimismo según lo dispuesto en la cláusula cuarta del mismo instrumento, se fijó como domicilio de pago el de las locadoras o el que estas comunicasen en forma fehaciente dentro de esta Capital Federal.-

                                                       2.4.- Conforme lo establecido por la cláusula undécima del contrato de marras, el suscripto quedó también obligado al pago en la proporción de un séptimo del total a liquidarse de una serie de items que erroneamente se denominaron en el contrato como expensas y que abarcan a)impuesto municipal de Alumbrado Barrido y Limpieza; b)

Contribuci¢n Territorial pavimentos y aceras; c) Tasas de O.S.N.; d) gastos de mantenimiento y abono mensual para el servicio de ascensor; e)sueldo, cargas sociales y demás obligaciones concernientes al servicio de Portería; f) Primas de seguro por responsabilidad vinculada con la

portería; g) Honorarios del Administrador del Edificio; h) provisión de electricidad para el beneficio común de los distintos departamentos; i) reparaciones necesarias del edificio y j) todo otro impuesto o tasa que en el futuro llegarse a gravar el inmueble en su totalidad.-

                                                        2.5.- En cuanto a la forma de efectivización del pago de los rubros descriptos en el párrafo anterior, la cláusula duodécima es meridianamente clara cuando expresa que dicha contribución "...deberá  hacerse efectiva mensualmente, antes del quinto día y referirse a todas las erogaciones abarcadas por ella cuyo pago resulte haber sido atendido por las locadoras en el curso del mes anterior.-

                                                        2.6.- Hasta el mes de ................................ de ............ inclusive tanto el monto correspondiente al pago del alquiler establecido  como el imputable a los rubros

descriptos fueron percibidos por las locadoras sin mayores novedades.-

                                                        2.7.- Con fecha ....de.............................de ................... recibe el

suscripto la notificación de la inmobiliaria ......................................... de la calle ........................ .... donde se indica que a partir de dicho mes el pago de ambos items se debería efectuar en dicha empresa, lo que quien suscribe corroboró personalmente con las locadoras quienes ratificaron la

novedad.-

                                                                 A partir de dicha fecha, los pagos se efectuaron por intermedio de la inmobiliaria de referencia sin que se produjera novedad alguna hasta el mes de Mayo, en que al ir a abonar el alquiler y las mal llamadas expensas, personal de la inmobiliaria manifestó su imposibilidad de cobro por cuanto se encontraban en medio de un conflicto con las locadoras por lo que se negaban a recibir pago alguno.-

                                                                No deberé‚ explicar el estado de perplejidad en

que me sumió la novedad, frente al hecho de la absoluta ausencia de instrucciones de las locadoras en cuanto a cambio alguno de lugar de pago.-

                                                                En demostración de la absoluta buena fe que ha

signado todos mis actos hasta la fecha, hube de apersonarme con fecha ...... de ................... al domicilio de las locadoras a efectos de solicitar instrucciones de las mismas en cuanto a la forma y lugar de pago, incluso llevando en mi poder la suma correspondiente al alquiler del mes, expresándome aquellas que el pago debería ser recibido por la inmobiliaria, que para ello "cobraban lo que cobraban" (sic.).-

                                                        2.8.- Con el fin de buscar una solución al problema, comuniqué‚ a las locadoras lo escuchado de labios del personal de la Inmobiliaria y procedí a ofrecer efectuarles

el pago a ellas exhibiéndole el dinero en efectivo correspondiente a dicho alquiler y solicitándoles acreditaran los gastos efectuados para también poder abonar las mal llamadas expensas, recibiendo la negativa por respuesta a aceptar el pago y solicitando las locadoras para la aceptación la exorbitante suma de $................................................... de alquiler y $......................................... para expensas negándose a exhibir comprobante alguno de pagos que permitiesen arribar a dicha suma.-

                                                                 Obviamente el suscripto se negó a abonar dichas caprichosas y abultadas sumas, procediendo a la remisión de la carta documento N*....................-

                                                                 Sin perjuicio de ello, concurrí el día .../.../..... acompañado de testigos reiterando el ofrecimiento de pago del alquiler correspondiente al mes de ..................... o y las mal llamadas expensas solicitando en cuanto a esta últimas se me exhibiesen los cálculos que determinasen mi participación en una 7ª. parte y los respaldos contables y documentales pertinentes.-

                                                                 Frente a la nueva negativa informé‚ que el día.....................

 concurriría nuevamente en presencia de testigos para intentar por última vez efectuar el pago de las sumas adeudadas.-

                                                                 En respuesta a mi carta, recibo la carta documento N*........ donde absurdamente se me imputa un estado de mora inexistente, se aduce la falta de pago de un supuesto saldo de alquiler del mes de .............................. cuando en poder del suscripto obran todos y cada uno de los recibos por alquileres y expensas desde el inicio de la locación y hasta el mes de ...................................... inclusive dándose cuenta en ellos obviamente de los pagos totales y cancelatorios de cada período e ítem con lo cual la afirmación de las accionadas se transforma en un simple devaneo mental y muestra a las claras una postura maliciosa y temeraria.-

                                                                 Pero aún mas lejos llegan las demandadas en sus bizarras concepciones de lo legal, de obligatorio acatamiento por todos y cada uno de los habitantes de

nuestra Nación.

                                                               Clarifiquemos, al abonar el alquiler del mes de ................... l del corriente, la inmobiliaria, en cumplimiento de lo establecido  procedió a reformular de acuerdo con las estrictas pautas fijadas en el contrato la suma a abonar.-

                                                               Esa fue también la suma que el suscripto ofreció abonar a las accionadas y que las mismas se negaran a percibir.-

                                                              Pero la ausencia de argumentos de aquella oportunidad para justificar la negativa se ve clarificada en la carta documento por ellas remitida donde textual-

mente afirman que "...ni aceptamos cuentas supuestamente fundadas en reciente ley, pero violatorias de nuestro derecho de propiedad..." (sic).-

                                                              Es decir que las accionadas se niegan a aceptar la aplicación de la normativa descripta, y en cuanto a los argumentos en que fundan dicha negativa, la enormidad jurídica que presuponen me exime de mayores comentarios, obsérvese que no discuten los guarismos utilizados para la reformulación del alquiler efectuada en ........................ del corriente sino que al considerar tal ordenamiento legal vigente violatorio de su derecho de propiedad, absurdamente oponen dicho argumento al suscripto y no a un Juez, pretendiendo con ello eludir el acatamiento de la ley sin mas trámite.-

                                                             Esta carta documento fue respondida por el suscripto el...de ............................................. y en la misma obviamente se rechazaron los argumentos de las accionadas si es que tal categoría cabe darle a sus tristes párrafos.-

                                                            No debo decir que el día ........................ vanos fueron los

intentos de abonar el alquiler recibiendo nuevamente la negativa de las accionadas amén de sus malos tratos.-

                                                            Por último cabe hacer notar que el día ........ del corriente la actora se puso en contacto con el suscripto comunicándole que lo esperaba en su domicilio el día ....

para percibir alquiler y demás rubros, lo que implicó la suspensión de la presentación de este proceso que se efectivizaría el día ......, mas el ........................a la hora fijada (20:00hs.) la accionada no se encontraba en su domicilio ni tampoco el día .......... comunicándose nuevamente con el suscripto el día........................ mas tan solo para aclarar que estaba dispuesta a percibir ambos rubros pero no por las cantidades legalmente adeudadas sino reiterando las astronómicas cifras ya referenciadas.-

                                                     2.9.- Toda esta realidad de hechos es la que coloca a esta parte en la obligación de utilizar para el fiel cumplimiento en término de sus obligaciones la única vía

residual existente cual es la consignación judicial de las sumas adeudadas.-

                                                              En la pag.207 parag. V de su "Derecho de las Obligaciones" Casaux Trigo Represas nos dicen que los recaudos de admisibilidad para proceder a efectuar un

pago por consignación son:

           a)Existencia de una obligación

           Pues bien, la propia documental acompañada (ver contrato de locación) prueba la existencia de las obligaciones allí asumidas por el suscripto entre las que se cuenta el pago del alquiler y las allí mal denominadas expensas.-

           b) Que dicha obligación se encuentra en estado de cumplimiento (circunstancias que hacen

           específicamente al pago art. 758 C.C.)

           De las mismas cláusulas contractuales surge el encontrarse ambos conceptos en estado de cumplimiento, y ser las accionadas las originarias debidas receptoras de los pagos pactados, lo mismo que las fechas de vencimiento de cada obligación, con lo que se cumple el requisito.-

           c) Ineludible existencia de dificultades que obsten al pago directo.-

           Se ha producido aquí la mas clásica de las dificultades, cual es la de la negativa a recibir el pago por parte de las acreedoras en caso del alquiler, lo que debe ser   acreditado en la etapa correspondiente, pero que ya da cuenta la documental que se acompaña y en caso de las mal denominadas expensas la negativa siquiera a permitir determinar el monto de la deuda por negarse a practicar los cálculos necesarios y/o exhibir los respaldos contables y/o documentales conforme lo manda el propio contrato por ellas suscripto.-

                                                           También el maestro Llamb¡as (Obligaciones T*II-B pag. 267 parag. 1546 nos enseña que "...el actor (debe) justificar el motivo por el cual se recurre a esa

forma de pago excepcional..."

                                                          Poco debe agregarse a lo ya dicho para ver que este requisito se encuentra cumplido con exceso, los múltiples ofrecimientos e intimaciones a percibir de que da

cuenta el relato y documental acompañada, dan cuenta de la voluntad firme de esta parte de cumplir con sus obligaciones en forma y tiempo y del insalvable obstáculo puesto por las locadoras hoy demandadas al negarse a su  recepción peticionando absurdas sumas y negándose al acatamiento de las normativas legales vigentes con argumentos pueriles y poco serios. Insalvable obstáculo digo por cuanto no existe la posibilidad de obrar manu- militari frente a la intempestiva negativa a percibir quedando tan solo como ya lo afirmáramos el camino de esta consignación judicial.-

                                                   3.- DE LOS MONTOS A CONSIGNARSE

                                                   3.1.- DEL MONTO CONSIGNADO EN CONCEPTO DE ALQUILER     

                                                           Al efectuarse el pago del canon correspondiente al mes de ..............................., la representante de las locadoras "......................................Propiedades" procedió a efectuar la corrección prevista en el art. 9* de la ley 23.928 quedando fijado

así un valor locativo mensual de $          con la expresa prohibición de su repotenciación de acuerdo con dicha previsión legal.-

                                                            Por ende, en principio el monto a consignarse con imputación al pago del alquiler del mes de ................................................ de la locación de la finca sita en......................................................  N*...........................piso...............dto. “...” asciende a la suma de $ ..............................................-

                                                           Mas a esa suma he procedido a aditar la de $............................ imputable a intereses por el plazo que media entre el vencimiento de la obligación y el de la

presente efectivización del pago ante la absurda negativa de las locadoras a su recepción, aclarándose que dicha suma se compone de la aplicación de una tasa del 4,4% mensual por el plazo de ......d¡as.-

                                                          Así las cosas he procedido a consignar la suma de $...................

con imputación a dichos dos rubros.-

                                                  3.2.- DEL MONTO CONSIGNADO EN CONCEPTO DE LAS MAL  LLAMADAS EXPENSAS.-

                                                          Mas difícil se torna dilucidar el correcto monto a consignarse en este concepto, pues para determinar el séptimo en que me encuentro obligado, debería como

condición contar con el conocimiento de las sumas totales abonadas por cada uno de los rubros descriptos en esta demanda lo que es imposible por haberse negado las locadoras a acompañarlo y/o exhibirlo lo que surge con meridiana claridad del intercambio telegráfico habido entre ambos.-

                                                         Por tanto, a los efectos de proceder al depósito de la suma que pretendo consignar frente a la negativa de las accionadas a recibir pago alguno ni aclarar siquiera los montos adeudados por haber las mismas abonado los conceptos que fueren, solicito se intime a las mismas a adjuntar liquidación correspondiente al mes de ...............................del corriente como asimismo los comprobantes de pago de cada rubro de manera de poder así determinarse el porcentual de 1/7 en el que me encuentro obligado.-

                                                  3.3.- En atención a los reclamos correspondientes a los meses anteriores solicito asimismo se rinda cuenta documentada de los mismos adjuntándose liquidaciones y comprobantes de los gastos de manera de establecerse si existe un crédito respecto de la actora, y, de comprobarse esto último, habiéndose determinado el monto del mismo, se condene a las accionadas a su abono.-

                                                  4.- DEL DERECHO EN QUE SE FUNDA LA PETICION    

                                                       Fundo la presente acción en las previsiones contenidas por los arts.756, 757 inciso 1* y sstes. del C¢digo Civil, ley 23.928 y Decreto 529.-

                                                  5.- DE LA PRUEBA OFRECIDA

                                                       Como prueba de los hechos y derechos en que se funda la presente acción ofrezco la siguiente:

           DOCUMENTAL

1. Contrato de locación suscripto entre las partes con fecha ../.../.....-

2. a. Recibo de pago s/n imputable al alquiler del mes de..................................... de ..............-

   b. Recibo de pago de expensas N*..................... imputable al ........................ de........................... de.................................-

   c. Recibo de pago de expensas N*.........................de igual período.-

   d. Recibo de pago de expensas N*............................ imputable al mes de ..................... de .........-

   e. Recibo de pago de alquiler s/n correspondiente al mes de ....................................... de .............-

   f. Recibo de pago de alquiler s/n correspondiente al mes de ................................. de ...............-

   g. Recibo s/n de pago de expensas imputado al mes de ...............................

   h. Recibo s/n de pago de impuestos imputado al mes de ...................................

   i. Recibo s/n de pago de expensas mes de .....................................................................

   j. Recibo s/n de pago imputado al pago proporcional impuesto ABL 3/90 y OSN.-

   k. Recibo s/n de pago imputado al alquiler mes de...........................................................-

   l. Recibo s/n de pago de Alquiler imputable al mes de ..................................................expensas e impuestos.-

  ll. Recibo s/n de pago de alquiler imputable a mes de .............................................-

   m. Recibo s/n de pago de expensas, OSN ABL imputable al mes de ............................................-

   n. Recibo s/n de pago de alquiler imputable al mes de ..........................................................-

   ñ. Recibo s/n de pago de expensas y ABL imputable al mes de ..............................................-

   o. Recibo s/n de pago de alquiler imputable al mes de........................................................-

   p. Recibo s/n de pago de expensas imputable a mes de ........................................................-

   q. Recibo N*273255 imputable al pago de expensas mes ........................................................-

   r. Recibo N*198892 imputable al pago de alquiler mes .............................................................

4. Aviso de Recibo Carta Documento ..................

5.Aviso de Recibo Carta Documento ....................

6. Aviso de Recibo Carta Documento ...................

7. Carta Documento N*.......................

8. Carta Documento N*.........................

9. Carta Documento N*........................

10.Carta Documento N*.......................

11.Liquidaci¢n Expensas al mes de ...................................................-

12. Boleta del banco de la Nación Argentina Sucursal Tribunales acreditante del depósito de la suma de $............... imputables al total de lo consignado en esta acción.- 

                                                    DOCUMENTAL EN PODER DE LA DEMANDADA

                                                     Se intime a la demandada a acompañar a la causa todas las liquidaciones expedidas respecto de mi unidad por los rubros contractuales mal llamados expensas y todos los integrantes de cada liquidación con mas sus respaldos documentales y/o contables que acrediten el pago de cada rubro.-

                                                      DOCUMENTAL EN PODER DE TERCEROS

           Se libre oficio a .........................Propiedades a los fines que acompañe a la causa toda la documentación en su poder relacionada con su actuación como administradora y/o cobradora y/o gestora de las accionadas referido al cobro de expensas y alquileres de la finca de la actora.-

                                                    CONFESIONAL

           Habrán de ser citadas a la audiencia que se designará  a dicho efecto  ambas accionadas,  las que deberán absolver posiciones a tenor del pliego que en su oportunidad habrá  de ser acompañado.-

                                                    TESTIMONIAL

           Habrán de ser citados a declarar a la audiencia a designarse a tal fin a los siguientes testigos:

a. ................................................., Comerciante, ..............................N*    ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad......................................

b. . ................................................., empleado, ..............................N*    ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad ..........................

c.. . . ................................................., estudiante, ..............................N*    ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad .............................

d.. . . ................................................., Comerciante, ..............................N*    ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad ..................................

e. .. . . ................................................., Comerciante, ..............................N*    ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad ....................................

           Solicito en su caso se ordene su notificación mediante libramiento de cédula ley 22.172.-

                                                    INFORMATIVA

        1. En subsidio y para el caso que las accionadas negasen la autenticidad y/o recepción de alguna de las cartas documento que se acompañan habrá  de librarse oficio a Correo....................a los fines de su expedición acerca del punto.-

                                                    PERICIAL CONTABLE

           Habrá de designarse perito único de oficio de profesión Contador Público Nacional el que deber  constituirse en el domicilio de las accionadas e informar atento sus caracter de administradoras  si llevan los libros que la ley prevee en legal forma.- Asimismo deberá producir el cotejo entre la liquidación de expensas correspondiente al mes de ............................... del corriente que se acompaña y las correspondientes a los meses de ....................................... de ...............

a .................................................de .................... y las posteriores que a la fecha del dictamen hubiesen sido realizadas y todos y cada uno de los respaldos documentales que exhiban las accionadas y en base a ello responder  a los siguientes cuestionamientos.-

1. Si existe recibo acreditatorio del pago a persona física o jurídica de honorarios por la administración del predio correspondiente al mes allí liquidado.-

2. Si existe recibo acreditatorio del gasto indicado en segundo lugar en dicha liquidación e imputado a fotocopias y artículos de limpieza y en su caso por que‚ montos y de que‚ fechas.-

3. Si existe recibo acreditatorio del gasto indicado en tercer lugar imputado a abono ascensores Otis y en su caso de que‚ fecha y por que‚ monto.-

4. Si existe constancia acreditatoria del pago de cuenta de S.E.G.B.A. indicado en 4* lugar en dicha liquidación lo mismo que en quinto  sexto y séptimo lugar, indicando fechas de pago y montos abonados.-

5. Si existe respaldo documental acreditatorio del pago de sueldo a encargada que figura en octavo lugar en dicha liquidación indicando en su caso fecha y monto.-

6. Si existe respaldo documental acreditatorio del pago de suplencia vacaciones indicado en 9* lugar en la liquidación de marras indicando en su caso fecha y monto.-

7. Si la liquidación de sueldo cargas etc. efectuada en la parte final de dicha liquidación se encuentra realizada conforme leyes vigentes.-

8. Si existe respaldo documental acreditatorio de los pagos de cada uno de los rubros de dicha liquidación indicándose en su caso fechas y montos abonados.-

9. Indicar  si la liquidación individual que figura en dicho instrumento (parte final) corresponde matemáticamente a un séptimo del total de los valores liquidados en la misma.-

10. Indicar  a cuanto asciende un séptimo de la liquidación del total de los valores liquidados en la misma.-

11. Indicar  a cuanto asciende un séptimo del total de los valores de los rubros sobre los que haya podido comprobar la existencia de respaldos documentales acreditatorios de los pagos aducidos.-

12. Igual procedimiento deberá  cumplirse respecto de cada uno de los rubros de las demás liquidaciones indicadas.-

                                  PERICIAL CALIGRÁFICA

           En subsidio para el caso de ser negadas firmas existentes en la documental que se acompaña para lo que deberá  procederse a la formación del correspondiente cuerpo de escritura.-

                                                      6.- DE LAS AUTORIZACIONES

                                                           Autorizo para el inicio de la presente demanda, su consulta, presentación y/o retiro de todo tipo de documentación y lo que fuere menester para su debido seguimiento al Dr. .................... .............................................. y/o........................................................ y/o..........................

 

                                                     7.- DE LA RESERVA DE AMPLIACION

                                                          Formulo expresa reserva en este acto de proceder a la ampliación de esta acción de consignación frente al vencimiento de nuevos períodos y nacimiento de nuevas obligaciones de pago por los rubros que aquí se consignan.-

                                                     8.- DEL PETITORIO

                                                          Por todos los hechos expuestos, derechos alegados y prueba ofrecida, de V.S. finalmente PETICIONO:

       I.- Se me tenga por presentado, parte y constituido el domicilio legal indicado.-

      II.- Se tenga presente la prueba ofrecida ordenándose el desglose y reserva de la prueba documental acompañada a la presente.-

     III.- Se ordene correr traslado de esta acción a las demandadas por el plazo de ley.-

      IV.- Oportunamente se haga lugar a esta demanda declarándose la legalidad y oportunidad de esta consignación con expresa imposición de ejemplares costas.-

    

          

                                                          PROVEER DE CONFORMIDAD

                                                          QUE

                                                           SERA JUSTO.-