INICIA DEMANDA POR CONSIGNACION DE ALQUILERES - IMPUESTOS
Y DEMAS RUBROS PREVISTOS EN CLAUSULAS CONTRACTUALES
SEÑOR JUEZ:
....................................................................,
por su propio derecho, con domicilio real en la calle
.............................N*............... piso............Dto.”...” de la
Ciudad de Buenos Aires y constituyendo el legal en la calle
...............................piso.............. "...." conjuntamente
con mi letrado patrocinante
Dr..................................................................................
ante V.S. se presenta y respetuosamente EXPONE:
1.- DE LA
IDENTIFICACION DE LOS ACCIONADOS
1.1.- Que
vengo por el presente a iniciar formal demanda sumaria de consignación de
alquileres y demás rubros previstos en las cláusulas contractuales que mas adelante
se explicitarán (mal llamadas expensas)
contra.....................................................................
y.....................................................................................................................ambos
con domicilio real en la calle
...............................................N*.................
piso..........................Dto.”.”de esta ciudad, de acuerdo con las
siguientes consideraciones.-
2.- DE LOS
HECHOS DE LA DEMANDA
2.1.- El
suscripto celebró con las accionadas contrato de locación de la finca de la
calle .........................................................N*........................Piso..................Dto.”...”
de loa ciudad de
........................................................... con fecha
.../..../......-
2.2.-
Conforme surge de la cláusula tercera de dicho contrato se fijó un alquiler
mensual de $................................
2.3.-
Asimismo según lo dispuesto en la cláusula cuarta del mismo instrumento, se
fijó como domicilio de pago el de las locadoras o el que estas comunicasen en forma
fehaciente dentro de esta Capital Federal.-
2.4.-
Conforme lo establecido por la cláusula undécima del contrato de marras, el
suscripto quedó también obligado al pago en la proporción de un séptimo del
total a liquidarse de una serie de items que erroneamente se denominaron en el
contrato como expensas y que abarcan a)impuesto municipal de Alumbrado Barrido
y Limpieza; b)
Contribuci¢n Territorial pavimentos y aceras; c) Tasas de O.S.N.;
d) gastos de mantenimiento y abono mensual para el servicio de ascensor;
e)sueldo, cargas sociales y demás obligaciones concernientes al servicio de
Portería; f) Primas de seguro por responsabilidad vinculada con la
portería; g) Honorarios del Administrador del Edificio; h)
provisión de electricidad para el beneficio común de los distintos
departamentos; i) reparaciones necesarias del edificio y j) todo otro impuesto
o tasa que en el futuro llegarse a gravar el inmueble en su totalidad.-
2.5.- En
cuanto a la forma de efectivización del pago de los rubros descriptos en el
párrafo anterior, la cláusula duodécima es meridianamente clara cuando expresa
que dicha contribución "...deberá hacerse efectiva mensualmente,
antes del quinto día y referirse a todas las erogaciones abarcadas por ella
cuyo pago resulte haber sido atendido por las locadoras en el curso del mes
anterior.-
2.6.- Hasta
el mes de ................................ de ............ inclusive tanto el
monto correspondiente al pago del alquiler establecido como el imputable a los rubros
descriptos fueron percibidos por las locadoras sin mayores
novedades.-
2.7.- Con
fecha ....de.............................de ................... recibe el
suscripto la notificación de la inmobiliaria
......................................... de la calle ........................
.... donde se indica que a partir de dicho mes el pago de ambos items se
debería efectuar en dicha empresa, lo que quien suscribe corroboró
personalmente con las locadoras quienes ratificaron la
novedad.-
A
partir de dicha fecha, los pagos se efectuaron por intermedio de la
inmobiliaria de referencia sin que se produjera novedad alguna hasta el mes de
Mayo, en que al ir a abonar el alquiler y las mal llamadas expensas, personal
de la inmobiliaria manifestó su imposibilidad de cobro por cuanto se
encontraban en medio de un conflicto con las locadoras por lo que se negaban a
recibir pago alguno.-
No
deberé‚ explicar el estado de perplejidad en
que me sumió la novedad, frente al hecho de la absoluta ausencia
de instrucciones de las locadoras en cuanto a cambio alguno de lugar de pago.-
En
demostración de la absoluta buena fe que ha
signado todos mis actos hasta la fecha, hube de apersonarme con
fecha ...... de ................... al domicilio de las locadoras a efectos de
solicitar instrucciones de las mismas en cuanto a la forma y lugar de pago,
incluso llevando en mi poder la suma correspondiente al alquiler del mes,
expresándome aquellas que el pago debería ser recibido por la inmobiliaria, que
para ello "cobraban lo que cobraban" (sic.).-
2.8.- Con
el fin de buscar una solución al problema, comuniqué‚ a las locadoras lo
escuchado de labios del personal de la Inmobiliaria y procedí a ofrecer
efectuarles
el pago a ellas exhibiéndole el dinero en efectivo correspondiente
a dicho alquiler y solicitándoles acreditaran los gastos efectuados para
también poder abonar las mal llamadas expensas, recibiendo la negativa por
respuesta a aceptar el pago y solicitando las locadoras para la aceptación la
exorbitante suma de $................................................... de
alquiler y $......................................... para expensas negándose a
exhibir comprobante alguno de pagos que permitiesen arribar a dicha suma.-
Obviamente el suscripto se negó a abonar dichas caprichosas y abultadas
sumas, procediendo a la remisión de la carta documento N*....................-
Sin perjuicio de ello, concurrí el día .../.../..... acompañado de
testigos reiterando el ofrecimiento de pago del alquiler correspondiente al mes
de ..................... o y las mal llamadas expensas solicitando en cuanto a
esta últimas se me exhibiesen los cálculos que determinasen mi participación en
una 7ª. parte y los respaldos contables y documentales pertinentes.-
Frente a la nueva negativa informé‚ que el día.....................
concurriría nuevamente en
presencia de testigos para intentar por última vez efectuar el pago de las
sumas adeudadas.-
En
respuesta a mi carta, recibo la carta documento N*........ donde absurdamente
se me imputa un estado de mora inexistente, se aduce la falta de pago de un supuesto
saldo de alquiler del mes de .............................. cuando en poder del
suscripto obran todos y cada uno de los recibos por alquileres y expensas desde
el inicio de la locación y hasta el mes de
...................................... inclusive dándose cuenta en ellos
obviamente de los pagos totales y cancelatorios de cada período e ítem con lo
cual la afirmación de las accionadas se transforma en un simple devaneo mental
y muestra a las claras una postura maliciosa y temeraria.-
Pero aún mas
lejos llegan las demandadas en sus bizarras concepciones de lo legal, de
obligatorio acatamiento por todos y cada uno de los habitantes de
nuestra Nación.
Clarifiquemos, al abonar el alquiler
del mes de ................... l del corriente, la inmobiliaria, en
cumplimiento de lo establecido procedió
a reformular de acuerdo con las estrictas pautas fijadas en el contrato la suma
a abonar.-
Esa
fue también la suma que el suscripto ofreció abonar a las accionadas y que las
mismas se negaran a percibir.-
Pero
la ausencia de argumentos de aquella oportunidad para justificar la negativa se
ve clarificada en la carta documento por ellas remitida donde textual-
mente afirman que "...ni aceptamos cuentas supuestamente
fundadas en reciente ley, pero violatorias de nuestro derecho de
propiedad..." (sic).-
Es
decir que las accionadas se niegan a aceptar la aplicación de la normativa
descripta, y en cuanto a los argumentos en que fundan dicha negativa, la enormidad
jurídica que presuponen me exime de mayores comentarios, obsérvese que no
discuten los guarismos utilizados para la reformulación del alquiler efectuada
en ........................ del corriente sino que al considerar tal
ordenamiento legal vigente violatorio de su derecho de propiedad, absurdamente
oponen dicho argumento al suscripto y no a un Juez, pretendiendo con ello
eludir el acatamiento de la ley sin mas trámite.-
Esta
carta documento fue respondida por el suscripto el...de
............................................. y en la misma obviamente se
rechazaron los argumentos de las accionadas si es que tal categoría cabe darle
a sus tristes párrafos.-
No
debo decir que el día ........................ vanos fueron los
intentos de abonar el alquiler recibiendo nuevamente la negativa
de las accionadas amén de sus malos tratos.-
Por último cabe hacer notar que el
día ........ del corriente la actora se puso en contacto con el suscripto
comunicándole que lo esperaba en su domicilio el día ....
para percibir alquiler y demás rubros, lo que implicó la
suspensión de la presentación de este proceso que se efectivizaría el día
......, mas el ........................a la hora fijada (20:00hs.) la accionada
no se encontraba en su domicilio ni tampoco el día .......... comunicándose
nuevamente con el suscripto el día........................ mas tan solo para
aclarar que estaba dispuesta a percibir ambos rubros pero no por las cantidades
legalmente adeudadas sino reiterando las astronómicas cifras ya referenciadas.-
2.9.- Toda
esta realidad de hechos es la que coloca a esta parte en la obligación de
utilizar para el fiel cumplimiento en término de sus obligaciones la única vía
residual existente cual es la consignación judicial de las sumas
adeudadas.-
En
la pag.207 parag. V de su "Derecho de las Obligaciones" Casaux Trigo
Represas nos dicen que los recaudos de admisibilidad para proceder a efectuar
un
pago por consignación son:
a)Existencia de
una obligación
Pues bien, la
propia documental acompañada (ver contrato de locación) prueba la existencia de
las obligaciones allí asumidas por el suscripto entre las que se cuenta el pago
del alquiler y las allí mal denominadas expensas.-
b) Que dicha obligación se encuentra en
estado de cumplimiento (circunstancias que hacen
específicamente
al pago art. 758 C.C.)
De las mismas
cláusulas contractuales surge el encontrarse ambos conceptos en estado de
cumplimiento, y ser las accionadas las originarias debidas receptoras de los
pagos pactados, lo mismo que las fechas de vencimiento de cada obligación, con
lo que se cumple el requisito.-
c) Ineludible
existencia de dificultades que obsten al pago directo.-
Se ha producido
aquí la mas clásica de las dificultades, cual es la de la negativa a recibir el
pago por parte de las acreedoras en caso del alquiler, lo que debe ser acreditado en la etapa correspondiente, pero
que ya da cuenta la documental que se acompaña y en caso de las mal denominadas
expensas la negativa siquiera a permitir determinar el monto de la deuda por
negarse a practicar los cálculos necesarios y/o exhibir los respaldos contables
y/o documentales conforme lo manda el propio contrato por ellas suscripto.-
También
el maestro Llamb¡as (Obligaciones T*II-B pag. 267 parag. 1546 nos enseña que
"...el actor (debe) justificar el motivo por el cual se recurre a esa
forma de pago excepcional..."
Poco debe
agregarse a lo ya dicho para ver que este requisito se encuentra cumplido con
exceso, los múltiples ofrecimientos e intimaciones a percibir de que da
cuenta el relato y documental acompañada, dan cuenta de la
voluntad firme de esta parte de cumplir con sus obligaciones en forma y tiempo
y del insalvable obstáculo puesto por las locadoras hoy demandadas al negarse a
su recepción peticionando absurdas
sumas y negándose al acatamiento de las normativas legales vigentes con
argumentos pueriles y poco serios. Insalvable obstáculo digo por cuanto no
existe la posibilidad de obrar manu- militari frente a la intempestiva negativa
a percibir quedando tan solo como ya lo afirmáramos el camino de esta
consignación judicial.-
3.- DE LOS
MONTOS A CONSIGNARSE
3.1.- DEL MONTO
CONSIGNADO EN CONCEPTO DE ALQUILER
Al efectuarse el pago
del canon correspondiente al mes de ..............................., la
representante de las locadoras "......................................Propiedades"
procedió a efectuar la corrección prevista en el art. 9* de la ley 23.928
quedando fijado
así un valor locativo mensual de $ con la expresa prohibición de su repotenciación de
acuerdo con dicha previsión legal.-
Por ende,
en principio el monto a consignarse con imputación al pago del alquiler del mes
de ................................................ de la locación de la finca
sita en...................................................... N*...........................piso...............dto.
“...” asciende a la suma de $ ..............................................-
Mas a
esa suma he procedido a aditar la de $............................ imputable a
intereses por el plazo que media entre el vencimiento de la obligación y el de
la
presente efectivización del pago ante la absurda negativa de las
locadoras a su recepción, aclarándose que dicha suma se compone de la
aplicación de una tasa del 4,4% mensual por el plazo de ......d¡as.-
Así las
cosas he procedido a consignar la suma de $...................
con imputación a dichos dos rubros.-
3.2.- DEL MONTO
CONSIGNADO EN CONCEPTO DE LAS MAL
LLAMADAS EXPENSAS.-
Mas
difícil se torna dilucidar el correcto monto a consignarse en este concepto,
pues para determinar el séptimo en que me encuentro obligado, debería como
condición contar con el conocimiento de las sumas totales abonadas
por cada uno de los rubros descriptos en esta demanda lo que es imposible por
haberse negado las locadoras a acompañarlo y/o exhibirlo lo que surge con
meridiana claridad del intercambio telegráfico habido entre ambos.-
Por tanto,
a los efectos de proceder al depósito de la suma que pretendo consignar frente
a la negativa de las accionadas a recibir pago alguno ni aclarar siquiera los
montos adeudados por haber las mismas abonado los conceptos que fueren,
solicito se intime a las mismas a adjuntar liquidación correspondiente al mes
de ...............................del corriente como asimismo los comprobantes
de pago de cada rubro de manera de poder así determinarse el porcentual de 1/7
en el que me encuentro obligado.-
3.3.- En atención
a los reclamos correspondientes a los meses anteriores solicito asimismo se
rinda cuenta documentada de los mismos adjuntándose liquidaciones y
comprobantes de los gastos de manera de establecerse si existe un crédito
respecto de la actora, y, de comprobarse esto último, habiéndose determinado el
monto del mismo, se condene a las accionadas a su abono.-
4.- DEL DERECHO
EN QUE SE FUNDA LA PETICION
Fundo la
presente acción en las previsiones contenidas por los arts.756, 757 inciso 1* y
sstes. del C¢digo Civil, ley 23.928 y Decreto 529.-
5.- DE LA PRUEBA
OFRECIDA
Como prueba
de los hechos y derechos en que se funda la presente acción ofrezco la
siguiente:
DOCUMENTAL
1. Contrato de locación suscripto entre las partes con fecha
../.../.....-
2. a. Recibo de pago s/n imputable al alquiler del mes
de..................................... de ..............-
b. Recibo de pago de
expensas N*..................... imputable al ........................
de........................... de.................................-
c. Recibo de pago de
expensas N*.........................de igual período.-
d. Recibo de pago de
expensas N*............................ imputable al mes de
..................... de .........-
e. Recibo de pago de
alquiler s/n correspondiente al mes de .......................................
de .............-
f. Recibo de pago de
alquiler s/n correspondiente al mes de ................................. de
...............-
g. Recibo s/n de pago de
expensas imputado al mes de ...............................
h. Recibo s/n de pago de
impuestos imputado al mes de ...................................
i. Recibo s/n de pago de
expensas mes de
.....................................................................
j. Recibo s/n de pago
imputado al pago proporcional impuesto ABL 3/90 y OSN.-
k. Recibo s/n de pago
imputado al alquiler mes de...........................................................-
l. Recibo s/n de pago de
Alquiler imputable al mes de
..................................................expensas e impuestos.-
ll. Recibo s/n de pago de
alquiler imputable a mes de .............................................-
m. Recibo s/n de pago de
expensas, OSN ABL imputable al mes de
............................................-
n. Recibo s/n de pago de
alquiler imputable al mes de ..........................................................-
ñ. Recibo s/n de pago de
expensas y ABL imputable al mes de
..............................................-
o. Recibo s/n de pago de
alquiler imputable al mes
de........................................................-
p. Recibo s/n de pago de
expensas imputable a mes de
........................................................-
q. Recibo N*273255
imputable al pago de expensas mes
........................................................-
r. Recibo N*198892
imputable al pago de alquiler mes
.............................................................
4. Aviso de Recibo Carta Documento ..................
5.Aviso de Recibo Carta Documento ....................
6. Aviso de Recibo Carta Documento ...................
7. Carta Documento N*.......................
8. Carta Documento N*.........................
9. Carta Documento N*........................
10.Carta Documento N*.......................
11.Liquidaci¢n Expensas al mes de
...................................................-
12. Boleta del banco de la Nación Argentina Sucursal Tribunales
acreditante del depósito de la suma de $............... imputables al total de
lo consignado en esta acción.-
DOCUMENTAL EN PODER
DE LA DEMANDADA
Se intime a la
demandada a acompañar a la causa todas las liquidaciones expedidas respecto de
mi unidad por los rubros contractuales mal llamados expensas y todos los
integrantes de cada liquidación con mas sus respaldos documentales y/o
contables que acrediten el pago de cada rubro.-
DOCUMENTAL EN
PODER DE TERCEROS
Se libre oficio
a .........................Propiedades a los fines que acompañe a la causa toda
la documentación en su poder relacionada con su actuación como administradora
y/o cobradora y/o gestora de las accionadas referido al cobro de expensas y
alquileres de la finca de la actora.-
CONFESIONAL
Habrán de ser
citadas a la audiencia que se designará a dicho efecto ambas accionadas, las que deberán absolver posiciones a tenor del pliego que en su
oportunidad habrá de ser acompañado.-
TESTIMONIAL
Habrán de ser
citados a declarar a la audiencia a designarse a tal fin a los siguientes
testigos:
a. ................................................., Comerciante,
..............................N*
..........Pso.......dto.”...”. de la
ciudad......................................
b. . ................................................., empleado,
..............................N*
..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad ..........................
c.. . . ................................................., estudiante,
..............................N*
..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad .............................
d.. . . .................................................,
Comerciante, ..............................N* ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad ..................................
e. .. . . .................................................,
Comerciante, ..............................N* ..........Pso.......dto.”...”. de la ciudad ....................................
Solicito en su
caso se ordene su notificación mediante libramiento de cédula ley 22.172.-
INFORMATIVA
1. En subsidio y
para el caso que las accionadas negasen la autenticidad y/o recepción de alguna
de las cartas documento que se acompañan habrá de librarse oficio a Correo....................a
los fines de su expedición acerca del punto.-
PERICIAL CONTABLE
Habrá de
designarse perito único de oficio de profesión Contador Público Nacional el que
deber constituirse en el domicilio de las accionadas e informar atento
sus caracter de administradoras si
llevan los libros que la ley prevee en legal forma.- Asimismo deberá producir
el cotejo entre la liquidación de expensas correspondiente al mes de ...............................
del corriente que se acompaña y las correspondientes a los meses de .......................................
de ...............
a .................................................de ....................
y las posteriores que a la fecha del dictamen hubiesen sido realizadas y todos
y cada uno de los respaldos documentales que exhiban las accionadas y en base a
ello responder a los siguientes cuestionamientos.-
1. Si existe recibo acreditatorio del pago a persona física o jurídica
de honorarios por la administración del predio correspondiente al mes allí
liquidado.-
2. Si existe recibo acreditatorio del gasto indicado en segundo
lugar en dicha liquidación e imputado a fotocopias y artículos de limpieza y en
su caso por que‚ montos y de que‚ fechas.-
3. Si existe recibo acreditatorio del gasto indicado en tercer
lugar imputado a abono ascensores Otis y en su caso de que‚ fecha y por que‚
monto.-
4. Si existe constancia acreditatoria del pago de cuenta de
S.E.G.B.A. indicado en 4* lugar en dicha liquidación lo mismo que en
quinto sexto y séptimo lugar, indicando
fechas de pago y montos abonados.-
5. Si existe respaldo documental acreditatorio del pago de sueldo
a encargada que figura en octavo lugar en dicha liquidación indicando en su
caso fecha y monto.-
6. Si existe respaldo documental acreditatorio del pago de
suplencia vacaciones indicado en 9* lugar en la liquidación de marras indicando
en su caso fecha y monto.-
7. Si la liquidación de sueldo cargas etc. efectuada en la parte
final de dicha liquidación se encuentra realizada conforme leyes vigentes.-
8. Si existe respaldo documental acreditatorio de los pagos de
cada uno de los rubros de dicha liquidación indicándose en su caso fechas y
montos abonados.-
9. Indicar si la liquidación individual que figura en dicho
instrumento (parte final) corresponde matemáticamente a un séptimo del total de
los valores liquidados en la misma.-
10. Indicar a cuanto asciende un séptimo de la liquidación
del total de los valores liquidados en la misma.-
11. Indicar a cuanto asciende un séptimo del total de los
valores de los rubros sobre los que haya podido comprobar la existencia de
respaldos documentales acreditatorios de los pagos aducidos.-
12. Igual procedimiento deberá cumplirse respecto de cada uno
de los rubros de las demás liquidaciones indicadas.-
PERICIAL CALIGRÁFICA
En subsidio para
el caso de ser negadas firmas existentes en la documental que se acompaña para
lo que deberá procederse a la formación del correspondiente cuerpo de
escritura.-
6.- DE LAS
AUTORIZACIONES
Autorizo para el inicio de la presente demanda,
su consulta, presentación y/o retiro de todo tipo de documentación y lo que
fuere menester para su debido seguimiento al Dr. ....................
..............................................
y/o........................................................ y/o..........................
7.- DE LA RESERVA DE AMPLIACION
Formulo expresa
reserva en este acto de proceder a la ampliación de esta acción de consignación
frente al vencimiento de nuevos períodos y nacimiento de nuevas obligaciones de
pago por los rubros que aquí se consignan.-
8.-
DEL PETITORIO
Por todos los hechos expuestos, derechos alegados
y prueba ofrecida, de V.S. finalmente PETICIONO:
I.- Se me tenga por
presentado, parte y constituido el domicilio legal indicado.-
II.- Se tenga
presente la prueba ofrecida ordenándose el desglose y reserva de la prueba
documental acompañada a la presente.-
III.- Se ordene correr
traslado de esta acción a las demandadas por el plazo de ley.-
IV.- Oportunamente se
haga lugar a esta demanda declarándose la legalidad y oportunidad de esta consignación
con expresa imposición de ejemplares costas.-
PROVEER DE
CONFORMIDAD
QUE
SERA JUSTO.-